의의

임대인이 임차인에게 점포를 사용. 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임, 즉 임대료를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약(민법 제618조)

■ 임차권의 등기

임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있고, 등기하게 되면 그때로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

■ 임대차계약의 해지와 갱신

점포의 임대차 기간의 약정이 없는 때에 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 점포임차인은 임대인으로부터 또는 임대인은 임차인으로부터 각 계약해지의 통고를 받으면 그로부터 6개월이 지나서 계약해지의 효력이 생긴다(민법 제635조)
만약 점포임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대인이 계약해지의 통고를 하고 나서 6개월이 지나면 임대차계약이 해지된 것으로 된다(민법 제637조) 이때 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.

■ 점포 임대차 계약시 유의할 사항

① 등기부와 실물의 확인

등기부의 표제부상의 지번과 계약서상의 지번 그리고 실물의 지번이 같은지 확인하여야 한다. 지번은 모번호(母番號)와 자번호(子番號)로 이루어져 있다.
등기부의 표제부에는 자번호까지 있는데(예:100번지 1호) 계약서에는 모번호만 기재된 경우(예: 100번지)에는 서로 다른 부동산으로 보게 된다.

② 층, 호수의 확인

건물의 경우 등기부의 표제부상에 층, 호수를 기재하여야 한다.

③ 구조와 용도

등기부의 표제부상의 구조와 용도와 점포임대차계약서상의 구조와 용도가 동일하게 기재되어야 한다. 임대차계약서상의 용도와 다른 용도로 점포를 사용하는 경우에는 별도의 분쟁이 생길 여지가 있다.

④ 면적

등기부의 표제부상에 표시된 층, 호수 전체를 임차할 경우에는 그 총면적을 점포 임대차 계약서 상에 기재하고, 그 중 이루를 임차할 경우에는 그 방향과 면적을 표시한다(예:1층 2호 동측 20㎡)

■ 주의사항 및 분쟁처리

1) 좋은 인품은 좋은 담보이다.

임대인의 성품에 관한 정보를 입수하여 거래의 상대방으로 삼을 만한가를 가늠한다.

2) 임대인의 전체적 재력 파악

임대인의 재산상태를 알아보아 보증금 채권 확보에 지장이 없도록 한다.

3) 확실한 임대차 계약을 위하여

① 등기부상 부동산 표시와 계약서선 목적표시가 실제 임차 목적물과 일치하는지 확인한다.
② 등기부상 소유자와 계약서상 임대인이 동일인이어야 한다.
③ 위임장에는 임대인 본인의 인감도장이 찍혀 있고 아울러 인감증명을 첨부해야
한다.

4) 보증금확보

① 선 순위로 전세권 등기
② 전세권임차권등기 협조의 특약
③ 계약서에는 임대인으로부터 잔금 지급일에 전세권 또는 임차권 등기에 필요한 서류를 넘겨준다는 특약을 한다. 또 이를 어길 경우 위약금을 청구할 수 있다는 조항을 둔다.
④ 가장 확실한 대책은 등기부가 깨끗한 점포를 찾아 임대차 계약을 하는 것이다.

5) 영업기간의 확보를 위하여

① 상당한 위약금의 특약

좋은 상점이라면 임대인이 쉽게 계약해제를 하지 못하도록 처음 계약서를 작성할 때에 위약금에 관하여 특약사항으로 상당한 금원을 약정해 놓는 것이 좋다.
일반적으로 계약해제로 인한 손해배상의 약정이 별도로 없으면 계약금을 위약금으로 보아 그 범위 내에서 정산한다. 만약, 특약으로 별도의 손해배상을 정하여 놓으면 이를 주장할 수 있다.

② 충분한 임차기간의 명시

안정적인 점포 경영을 위하여 충분한 임차기간을 명시하고 아예 충분한 임대기간과 적정한 차임 증가 분을 명시하고, 나아가 거듭 재계약을 해준다는 점을 명시해 둔다면 차후에 서로간에 분쟁이 없을 것이다.

6) 영업 활성화를 위하여

간판부착설치 위치, 주차장, 화장실 이용 등에 관하여도 계약서에 명시하는 것이 좋다. 특히 간판의 설치의 자유를 확보하여야 한다.

■ 매매계약을 할 때 주의할 점

(1) 계약당사자로서의 권리유무확인

위에서 설명한 것처럼 매매계약은 매도인과 매수인의 의사표시의 합치로서 성립하는 계약이므로 먼저 매도인과 매수인이 누구인가 확인하지 않으면 안 된다.

[첫째] 자연인인지, 법인인지 확인할 것

우리들과 같이 정신과 육체를 가진 인간을 법률상 [자연인] 또는 [사람]이라고 부르고, 민법이나 기타의 법률의 규정에 의하여 만들어진 인격(주식회사, 유한회사)을 [법인]이라고 한다.

[둘째] 소유자를 확인할 것

대개의 매도인은 매매의 목적물인 토지나 건물의 소유권을 가지고 있지만(소유자), 매도인과 소유자가 다른 경우도 있을 수 가 있다. 이러한 계약이라도 법률에서는 [타인의 물건의 매매]로서 유효이기 때문에 (민법 제 569조)매도인은 소유자로부터 그 물건의 소유권을 자기가 취득한 다음에 매수인에게 목적물을 취득케하는 의무를 지게 되는 것이다.

[셋째] 정당한 대리인인지를 확인할 것

실제의 매매계약에 있어서는 매도인과 매수인이 직접 면담하거나 상대가 되어 계약을 하는 경우 이외 그들이 대리인이라고 칭하는 사람과 계약하는 경우도 있다.
물론 대리인이라고 칭하는 사람이 매도인 또는 매수인으로부터 정당하게 대리권을 준 것으로 되어 있다면 문제는 없겠지만, 대리권도 받지 아니하고 대리인이라고 거래하는 수도 있어 이러한 경우에는 계약은 원칙으로 무효가 되는 수도 있다. 다만 표현대리로서 유효가 되는 경우도 있다(민법 제 125조).

(2) 목적물을 확인하라

매수하려는 토지나 건물은 충분히 생각을 거듭하여 조사확인하여야한다.

[첫째] 위치, 경계, 주위환경상태 등의 조사

매매의 목적물이 '토지'인 경우에는 실제로 현지로 가서 목적물을 확인하여야 한다. 그러나 도면상에는 소유자의 이름이 기재될 리 없고, 경계선이 그어져 있든지 새끼줄을 쳐놓을 리도 없을 터이니(가령 매도인의 간판이나 새끼줄을 쳐놓았다 할지라도 그것만 가지고 인정하는 것은 위험)공부상서류(지적도면측량도환지도면토지등기부등본 등)를 참고로 경계를 확인하는 외에(토지 이웃의 소유자에게 경계등을 확인하는 것도 필요) 토지의 용도(예: 주거구역이냐 상업지역이냐 등) 방향과 위치, 교통편의, 도로의 인접여부, 기타 급수 또는 배수, 전력의 상태 등의 이용가치와 주위환경상태를 잘 확인하여야 한다. 매매의 목적물이 '건물'의 경우에는 위에서 설명한 상황이외 일조, 통풍관계, 냉난방시설, 건축자료, 거실 및 주방 등의 배치상황에 대하여 잘 확인하여 볼 필요가 있다.

[둘째] 공법상의 제한

토지에 대하여는 여러 가지의 이유로 여러 가지의 이용상의 제한이 있으니 그 방면의 조사도 게을리 할 수 없다. 소유권만 얻으면 그 목적물을 자유로이 이용한다든지, 처분할 수 있다고 단순히생각하다가는매입한토지에건축할수없는사례도있다(공법상의 법률: 토지수용법도시계획법. 도시재개발법토지구획정리사업법건축법국토이용관리법도로법하천법 등)또한, 건물을 매입할 경우에는 그 건물이 무허가 건축물인지, 건축법상 위반된 건물이 아닌지에 대하여도 조사하여 볼 필요가 있다.

[셋째] 사법상의 제한

토지나 건물의 등기부등본을 보면 표제부 갑구 을구란에 가등기 가압류 압류 저당권이나 근저당권전세권지상권임차권경매신청 등의 등기가 등재되어 있는 일이 있다.
이런 경우 중, 가등기가 본등기로 이전등기가 되면 모처럼 매입한 토지나 건물의 소유권을 상실하거나, 저당권이 실행되어 경매가 되는 수 가 있다. 이와 같은 권리등기가 있는 목적물인지 아닌지를 확인하고, 만약 이와 같은 권리 등이 있다면 말소등기를 하여야 한다는 것을 잊지 말아야 한다.
또한, 매수할 토지를 다른 사람이 임차권자나 지상권자가 그 토지 위에 건물을 세우고 이미 소유권 보존등기를 마쳤을 때에는 설사 그 토지를 매수하였다할지라도 건물소유자를 퇴거시킬 권리가 없게 된다.
다시 건물을 매수한다 하여도 그 건물 안에 또 다른 세입자가 있을 경우에는 그 보증금까지 반환하여 주어야 할 의무도 있으므로 이점도 주의하여야 한다.

(3) 계약서는 정확하게 작성

매매계약은 신청과 승낙이 있으면 단순히 구두 약속으로도 계약이 성립하지만 후에 이르러 약속한 내용이 불분명하거나 분쟁이 발생되지 않도록 하기 위하여 그 해결의 지침을 명확히 서면으로 작성하여 증거를 남긴다는 의미가 있다.
더욱 계약서를 작성하여도 내용이 불충분하면 작성하지 아니한 것과 같은 결과가 되므로 계약서에는 필요한 점을 충분히 기재하는 일이 중요하다.